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房地产行业现状,中国的房地产行业现状

一. 最核心房地产行业现状,最重要的买房理由房地产行业现状!政府不可能让房地产市场崩溃的,中国经济与财政收入都要靠房地产!

解析:可以说我跟很多看多楼市的普通购房者聊天时,与房地产行业现状他谈什么供需,人口结构,地段,品牌等等。虽然他们有的很内行,有的很外行。但是核心看多楼市的理由就是政府与经济都要靠房地产,是不可能让其崩溃的。这个观念在经过多年房地产热潮中渐渐深入房地产行业现状了人心,一旦有了结论 ,线索与理由也就都不重要了。

二. 房地产行业在中国经济中的比重:市场普遍共识是直接贡献率在10%左右,根据最新两会住建部部长的最新数据是:房地产增加值占整个GDP的比重达到了6.1%,房地产开发投资一般情况下占城镇固定资产投资的20%,大家都知道去年有所变化,占到了17%。

解析:这里引用2013的数据图为大家直接展示一下。

中国经济的增长指标我们用GDP来表示,GDP即国内生产总值,用支出法分解GDP如下:上图可见,资本形成总额(也就是我们俗称三架马车:消费、投资和出口中的投资项)占比约为GDP的47.8%(2013年),接下来我们再看资本形成总额的构成:

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上图可见,资本形成总额(也就是我们俗称三架马车:消费、投资和出口中的投资项)占比约为GDP的47.8%(2013年),接下来我们再看资本形成总额的构成:在固定资产投资中,房地产开发投资占比约占20%,因此,估算房地产开发投资对GDP带来的直接贡献约是47.8%**96.0%*20.0%=9.2%。(该数据与人们广泛认知的10%一致)。

在固定资产投资中,房地产开发投资占比约占20%,因此,估算房地产开发投资对GDP带来的直接贡献约是47.8%**96.0%*20.0%=9.2%。(该数据与人们广泛认知的10%一致)。房地产开发投资还会对GDP另外两个方面带来促进。如房地产行业带动其他行业的增长——促进企业生产——企业利润增加——人民每小时收入增加——消费增加。

此外,房地产开发投资还会对GDP另外两个方面带来促进。如房地产行业带动其他行业的增长——促进企业生产——企业利润增加——人民每小时收入增加——消费增加。

因此,房地产是中国经济支柱的原因是由于国内经济中投资所占比重过大,而投资亦过于依赖房地产。

三.中国的房价收入比:中国在世界主要经济体中排名世界第一

解析:房价收入比是衡量一个国家房地产价格是否超出居民经济承受能力的最通用指标。通常情况下正常水准以美国为例大概为5倍,而韓国首尔地区为15倍,日本东京圈为8倍,中国一线及沿海城市大概水平经过去一年的疯涨,深圳已经到达令人咋舌的25左右。

四.中国进入明显适婚年龄断层区:中国平均结婚年龄在25岁,而一线及沿海城市不超过30岁。以此推算,作为中国人口高峰期的70.80已经基本结婚。而90后人口要比80后人口少近30%以上,适龄结婚人口大幅下挫。

五.中国房产保有量:截止2015初:中国户均住房拥有量超1套后,中国还有可供2亿多人居住的新房在建待售。

解析:中国房屋保有量从总体上有一点是很确的总量严重过剩,但是分配不均。曾经我看过这样一篇报道,说中国80后的子女城市人口,人均以后会拥有两套以上的房产。个人简单寻问了一下身边的同学,同事等。发现城市原住人口拥有住房超出想像,身边10套以上住房家庭多得是。小编心理阴影面积非常巨大。

现有问题在于分配不均,和外来人口购房需求。相信房价开始陷入滞涨之后,没有外来人口的城市房价最好的情况也是有价无市。

六.中国城镇化实际情况:实际情况是农村人口城镇化热情可比想象中的小很多!

小析:曾几何时,农民工进城就像红楼梦中,刘姥姥进了大观园一样的厂境。当然啦 ,小编这种二线城市居民到了大上海也是乡里人。这给很多人带来一种错觉,就是所有农村人口对于进城都有很高热情实际情况根本不是这样。中国城镇化潜力要比想象中的小很多。

一线城市的常住人口增速已经在下降,其中上海已经出现负增长。31个二线城市中也有18城市增速减缓,其中长春和南宁甚至出现负增长,64个三线城市中33个增长减缓。5个出现负增长。

主要有以下四点原因:

1.城市社会保障体系并没有想像中的那么有吸引力。

2.50岁以上农村人口返乡潮开始到来。农村人口大多20-40岁左右进城,到中老年时期回乡养老。

3.农村适龄劳动力在2016年至2020年供需矛盾将从局面矛盾转为全面矛盾,农村青年人口断层同样明显。在这一点上小编感同身受,清明回乡,发现农村基本上只有老人,不见中青年。

4.东部城镇化率已经接近饱和,从全国水平来看中国城镇化率确实还有一定空间,可是东部沿海的潜力明显很小了。而对于全国房价来说,东部才是龙头!

房地产行业现状,中国的房地产行业现状配图

房地产行业现状,中国的房地产行业现状

七.限购只是一种假象:最近一线城市房产调控,就是一个假象。

小析:最近一线城市房产新政调控最重要的措施就是限购,而这在我看来完全就是一种你约我到你家来约会,却不开门的行为。

其实通过前面分析,我们不难得出作为本城居民基本上不存在住房问题,而需要解决住房问题的刚需需求的青年人群。而为了限制房产投机,却不让真正刚需买房。这种行为让人很不解。

一线城市人口增速已经开如减缓,随着房产投机空间的减小,投机性房产必然会大量溢出。相信总有一天,没有限购,也不会有人买。

八.杠杆资金已经成为一线城市购房者一个非常重要的资金来源

小析:中国房产经历过程:没钱没房-有钱没房-钱房匹配-钱多房多-钱少房多-没钱房多。其实杠杆资金开始深入介入已经说明中国一线楼市中的存量资金已经不足以支撑房价继续快速增长,房价高,房子多,自有资金少的现实情况是可以肯定的。

九.房价构成比重:一套交易性住房,从其产生到拆除,其价格主要构成是税费,而非利润与建筑成本。

小析:土地价格,近五年,开发商投资一个普通住宅项目正常净利润率在9%-12%左右(2015年行业平均净利润率才10%,意味着3000楼面地价的房子卖价是1万,降到9000就无钱可赚了,开发商能力差的,还能赔钱)。

房价构成中,30%-50%是土地成本交给政府,另外有12%以上的开发商交给政府的税费,开发商承担的建安成本以及各项费用一般在30%以上。银行在房产开发过程中对开发商吃一次开发贷款(一般是3年期),在销售过程中对购房者吃一次购房贷款(看房价组成就可以理解任总为什么说房地产开发商只是政府跟银行的丫鬟)。房价为什么高,泡沫在哪里,看房价组成应该会很清晰。

买房者需交税费:

房地产行业现状,中国的房地产行业现状配图1

房地产行业现状,中国的房地产行业现状

⑴.契税,它是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。根据住房面积,过去的首套房被分为三个等级征税:90平方米及以下的家庭唯一住房,按1%税率征收契税;90-144平米,1.5%;超过144平米,3%。通常契税跟着首付款一起缴纳。

⑵营业税:它是卖方在将个人住房进行出售时缴纳的,税率5%。根据《通知》,个人将购买不足2年的住房对外销售的,全额征收营业税;2年以上(含2年),免征。

⑶个税:根据规定,此税由卖房者承担,如果房产证满5年且是唯一住房,即可免除,否则将收取差价的20%或全额的1%。“满五免交”的土地增值税也是这个道理,税率1%。此外,总房款2%-3%的房屋维修基金也是要在房屋交易过程中一次缴清的,用以物业公用设施的更新、改造。二手房无需缴纳此款项

⑷印花税:房款的万分之五。

⑸工本费,登记费等:在武汉我买房时好像是花了300多元,其它城市具体情况我就不知道了。

十.资本只管收益,不问过去,只关心将来!

小析:资本家这个词多少带有一点贬意,但是资本家却是这个社会上最聪明的人。因为资本只会前往高收益的位置,他不问过去,只关心将来。所以资本家脑子里大多数时间都在思考未来要将自已的资本放置到何处。

2015年李嘉诚大量抛售内地商业地产,万达全名也从万达商业地产公司,改成了万达商业,直接把地产去掉。

也许他们的行为不代表说认为商业地产已经到达崩溃点,但是至少未来不看好。而中国商品住宅市场何时进入真正的调整期,没有人能预测。但是以上十点情况是确认无疑的。

总结:1000个人眼里就有1000个哈姆雷特,因为每个人看问题的角度不同。如果你认为政府可以控制房价,那么 其它的任何因素都不重要了。我认为供需最重要,如果结婚人口真的遇到明显断崖,我就认为房价要跌 。所以今天只为大家提供一些基本事实,结论大家自已去想。谢谢大家。

作者:艾凯

来源:艾财爱家

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文章名称:《房地产行业现状,中国的房地产行业现状》
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